一、基本案情

2014年9月23日，甲公司與乙公司、丙公司、丁公司、薛某、趙某、許某簽訂《項目轉讓協(xié)議》，約定甲向乙公司轉讓J風(fēng)景項目，并約定了雙方的權利及義務(wù)。2015年12月10日，A置業(yè)公司取得該項目的《建設工程規劃許可證》；2015年12月24日，A置業(yè)公司取得該項目的《建筑工程施工許可證》。之后，A置業(yè)公司開(kāi)發(fā)完成J風(fēng)景項目。因在項目履行中產(chǎn)生糾紛，乙公司起訴，要求確認上述《項目轉讓協(xié)議》有效，并要求甲公司賠償損失、支付違約金等3017萬(wàn)元。甲公司又提起反訴，要求乙公司支付違約金500萬(wàn)元。一審法院查明，因甲公司和乙公司分別實(shí)施了其他民事行為，對于雙方之間《項目轉讓協(xié)議》的履行發(fā)生了巨大的影響，但該《項目轉讓協(xié)議》是合法有效的，對乙公司的賠償損失等請求不予支持，對甲公司主張違約金不予支持。后乙公司與甲公司均對一審判決不服，提起上訴。

二、裁判要旨

山東省高級人民法院（2021）魯民終407號判決書(shū)認為，“對于案涉《項目轉讓協(xié)議》的效力問(wèn)題，乙公司上訴主張該協(xié)議無(wú)效，主要理由為該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條的規定。與乙公司等簽訂《項目轉讓協(xié)議》時(shí)，甲公司尚未取得該項目的土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，也未繳納土地出讓金。但根據經(jīng)審理查明的事實(shí)，乙公司基于該協(xié)議又將案涉項目轉讓給了A置業(yè)公司，A置業(yè)公司已經(jīng)辦理了案涉土地建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證，開(kāi)發(fā)完工J風(fēng)景項目。因本案爭議的合同為項目轉讓協(xié)議，本案中無(wú)證據證實(shí)該轉讓行為違反了國家法律和行政法規的效力性強制性規定，該協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行并由A置業(yè)公司作為受讓人辦理了合法的項目手續，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完工，該協(xié)議依法應當認定為有效。乙公司在一審中主張確認案涉《項目轉讓協(xié)議》有效，二審中主張該協(xié)議無(wú)效，并主張另案已認定協(xié)議有效的判決正在再審期間請求中止申請，不應予以準許。

三、相關(guān)法條

《民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當按照國務(wù)院規定，報有批準權的人民政府審批。